三道红线下的房企(红线融资三道)
杨德龙:三道红线之下 房企之间将加速分化
2020年的下半程，“房住不炒”的总基调下，“融资新规”的出现，让资本属性超强的地产行业迎来了持续而强烈的变革。
“三道红线”剑指房企的负债率等核心指标，相比较供给侧或者需求端的调控条文，给 房地产 企业带来更加直接的作用与影响。房地产行业生态环境发生了如何的变化？房企又应该怎样切实的去应对监管条文带来的新变化?
在前海开源基金首席经济学家杨德龙看来， “三道红线”下，有80%的房企可能踩线，完全不踩线的房企不多，这象征着未来房地产融资增速必然会大幅下降，房地产投资增速也会进一步下降，对于房地产开发冲击较大，尤其是率特别高的房企。
01
游戏规则生变
“三道红线”监管新规出台后，房地产行业整体预期回稳，以往增大量囤地、赚取 房价 快速上涨的经营逻辑被彻底打破，房地产行业金融属性弱化而制造业属性强化。
杨德龙预示， 从行业竞争角逐格局来看，房地产开发企业的核心竞争角逐优势将从拿地能力到融资能力、管控能力过渡。 “率高、债务负担比较重的房企碰到的问题还算大，以后机会会更加倾向于财务状况较佳、流相对较好、负债率相对有些低的企业，行业中的优质龙头房企能够持续跑赢行业，实现集中度的提升。”在杨德龙看来，未来就是个优胜劣汰的过程，房企之间将加速分化，曾过度扩张、过度加房企将面临倒闭的危机危难。
也于是，杨德龙特别提到，高负债的房企此刻已经到了必须“踩刹车”的关头。 “以往房地产的调控高压下，其实也就是说融资就已经很不容易，此刻又带上三道红线的‘紧箍’，多数房企踩线，新增的有息负债则非常有限，最高一年只能增长15%，有的房企不但不能增长有息负债规模，更加的重要的是，当务之急还要偿债，企业流紧张程度可想而知。”
杨德龙提到，万科早在2018年喊出活下去的口号，就是未雨绸缪的表现，彼时，房企就意识到房地产寒冬即将到来，越早促销售抓回款的房企在新游戏规则之下安全性越高，也越具备主动性。
02
加速回笼资金是当务之急
融资环境的收紧直接致使房企股权转让信息暴增。依据北京产权交易所的公开信息，11月上半旬，房地产行业产权转让项目达18个，等同于今年前10个月的总和。
对此， 杨德龙称，出售部分资产是房企回笼资金最快速的方式方法之一。 并 且，他也提到，假如是企业资金链出了问题，房企项目和股权的转让很有或许是打折出售，“未来项目转让案例会增多，这其实也就是说是行业的一种兼并重组，常常在行业低迷的时刻，就会出现这样的状况，也可谓是大鱼吃小鱼，也或许是大鱼吃大鱼的现象。”
转让潮的出现，是行业资金压力的展现，但规模房企尚且可Yi经过股权变现的方式符合监管要求，不过对于抵御风险能力更弱的中小房企来说更是不堪重负。
今年以来，已经有港龙地产、上坤地产、金辉集团、祥生地产等成功上市，不过还在等待港交所聆讯的有近8家企业，如海伦堡、三巽控股等中小房企。但今年以来，一个明显的特点是，房企上市之路异常曲折，房企递交招股说明书获得一次通过的只有其中规模最大的祥生地产，其余均要二次、三次递表。
焦急地等待上市打开融资大门，以缓解融资压力的中小房企，等待他们的命数是什么？
杨德龙剖析称， “中小房企融资的手段更少，朋友圈也比较少，能够获得的资源有限，原来储备不够，一旦出现收紧，房子不能及时卖出去，那么这样就也许会出现资金链断裂，被迫低价卖股权或者卖地，” 然而，杨德龙为这几个房企“支招”，中小房企如果想活下来，首要任务是通过降价促销等一切办法，尽快去回笼资金。
03
估值体系生变投资需谨慎
融资监管新规“三道红线”出台后，多数房企开始主动调整融资结构，通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资。然而，据杨德龙观察，当下，房企股权融资有些难，预计更大程度上还将依赖债权融资。
他解释到，如今，资本市场对于房地产行业的热情并不高涨。这方面源于“三道红线”带出的系列效应，房企面临的资金问题突出，另一边，整个行业业绩增速皆在下降，估值较低，这在相当大的程度上使得上市房企股价表现一般。
并 且，杨德龙建议投资者，受条文调控行业的风险较大，对房地产板块的投资亦应当更加谨慎。
“三道红线”试点房企:拿地金额受限?有房企已超标
深处监管深水区的房地产行业隐现着新信号。
据市场消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不但包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
“这并非一个新措施。”中国房地产报记者从去年参与过“三道红线”相关座谈会的一位房企人士处获悉，去年“三道红线”监管条文推出后，监管层就提出重点监管“买地金额超年度销售额40%”房企，之后通过动态监管，要求重点房企每月报送相关监测数据。
“此刻每月上报的监测表中还要报送拿地信息，包括拿地额在销售额中占比。”该房企人士称。
“三道红线”首批试点企业的一位人士预示，“此刻都是以收定支，房企大多数是这么做的。”
在一位业内人士看来，这一监管思路并不意外，最近高层已不断释放出加强房地产融资端监管信号。7月22日，zhong gong中间位置局常委、国务院副管事的韩正指出，“要紧紧抓居室地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”
这日，住建部相关领路人亦预示，“下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则”“加强居室、土地和金融信贷条文协调”。
一系列“负面”消息下，7月26日，房地产股遭遇“黑色”星期一，多只地产股下挫。
“重点盯三个维度”
2020年8月底，住建部、yanghang在京召开房地产企业座谈会。会议指出，为控制房地产企业有息债务增长，设置“三道红线”。参加此次座谈会的12家房企成为首批试点企业，分别为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。
2020年末尾一天，有关部门再次召开关于“三道红线”座谈会，预示将对试点企业扩围，数量也许会从12家扩大到30家。恒大、融创、阳光城、碧桂园、万科5家企业参与了第2次座谈会，此外还新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。
“三道红线”下，房企纷纷将“零踩线”、降负债列为头等大事。不过同时，不断有市场人士担心，融资新规虽能有效控制企业表内财务，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金；此外，房企采用联合营模式的多数重要信息并未公开披露，有可能增大市场评估开发企业真实信用指标的难度。
特别在首批集中供地中，开发商多“马甲”拿地、利用收购并逃避监管的现象不断被媒体曝出，部分头部房企激进拿地的情形也引发监管层注意和提防，监管开始升级。
据一位券生意人士透露，今年监管部门对于“三道红线”试点房企重点盯上了三个维度，一是当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%；二是过去3年经营活动产生的流量净额不能连续为负；三是每月上报商票数据。
就在6月30日，yanghang等监管部门将商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。此刻，拿地数据也被纳入房企每月须上报的监测报表中。
40%拿地金额占比上限，在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，大大限制了房企运用财务和高周转来做大规模回转空间，对于地方土地出让金收入的负面作用与影响也是必然的，但总体来讲能够起到好作用的房企财务运行与流回归到安全稳健区间。
广东省居室条文研究中心首席研究员李宇嘉认为，该条文对热点城市作用与影响还算大。开发商拿地开始回归热点城市，尤其是龙头开发商对“两个集中”供地模式下热点地块争夺非常激烈。部分开发商还有做大规模动力，有些企业冲千亿、冲万亿企业积极性很高，对这部分企业作用与影响也还算大。
这几个房企上半年拿地销售比已超40%
中国房地产报记者注意和提防到，依据买地金额不得超年度销售额40%上限，2021年上半年拿地30强房企中，有12家已经过线。
一类是“零踩线”央企国企队，它们资金充裕，成为此轮拿地主力，如招商蛇口、华润置地、越秀地产、建发房产。
上半年国企央企中拿地最为激进的是越秀地产。依据克而瑞数据，前6个月越秀地产实现销售收入487亿元，却豪掷436亿元用于拿地，拿地销售比高达89、5%。
4月26-27日，在广州的集中供地中，越秀地产一次拿下8幅地块，拿地金额为171、97亿元，成为当之无愧的“黑马”。
2021年越秀地产销售目标为1122亿元，以此计算，其全年拿地金额上限应为448、8亿元，这也象征着即便完成全年业绩目标，下半年不再拿一块地，越秀拿地销售比依然超标。
在几个月前的年度业绩发布会上，越秀地产地产副、执行董事兼总经理林峰透露，公司今年计划买地金额将达到520亿元以上，继续保持较大投资力度。
建发房产、招商蛇口以及华润置地上半年拿地销售比分别是70。6%、50。9%和50。2%，亦均超标。
上半年，建发房产实现销售收入934亿元，新增土地价值659、2亿元，拿地销售比高达70。6%。且建发房产频繁高溢价拿地、夺地王，其去年才冲破千亿元门槛。
值得注意和提防的是，建发房产在上一年也频繁高溢价拿地，此前也曾数次拿下“地王”。在追求规模的并 且，建发房产也遭遇着几个问题。
建发房产没有独立上市，但以建发股份数据来看，2020年建发股份经营性流净额97亿元，同比降低13、34%。2021年一季度，建发股份经营性流大幅下降162、3%至-407、5亿元；资产负债率达80。6%。
一位房企人士称，此次监管层再度明确累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%，预计这几个企业后期会适当降低拿地力度，以达到40%标准。
另一类那么是不惜冒着“踩线”风险，也要冲刺规模的房企，这部分占了大部分，如卓越集团（拿地销售比93、8%）、绿城中国（65%）、中骏集团（57、9%）、中交房地产（52、1%）、新希望地产（52、6%）、融信集团（45、3%）、雅居乐（45%）等。
拿地销售比最高的是卓越集团，上半年实现销售收入683亿元，新增土地价值640。6亿元，拿地销售比高达93、8%。
上半年，卓越集团在北京狂揽四幅地。其中，5月11日，卓越联合体拿下的昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来地块售价上限为6、3万元/平方米，但该地块竞拍后楼面价已经高达5、32万元/平方米，中间只有未到1万元价差。
据媒体报道，2020年11月，卓越集团高层在内部会议上提出，两三年内希望能做到行业TOP20。除了规模诉求，冲刺IPO也是卓越凶猛拿地的一个重要原因。
绿城中国今年上半年拿地888亿元，占当期销售额比重为65%。2020年，绿城就在土地市场频频拿地，对于规模拓展野心可见一斑。有剖析称，绿城中国优势是第1大股东中交集团央企的信用背书，为其在资本市场融资提供便利。
截至2020年根，绿城中国净负债率和短债比分别是66%和2，已符合监管要求；但剔除预收账款的资产负债率为71%，仍“踩中”一道红线。拿地销售比超过40%的雅居乐，同样“踩中”一道红线。
值得注意和提防的是，上半年拿地销售比达52、1%的中交地产已脚踩“三道红线”。数据显示，其2020年剔除预收款后的资产负债率为83、4%，超出70%的红线值；净负债率为296、4%，同比上升146、2%。
相比之下，之前一些参与过“三道红线”座谈会的标杆房企则从拿地百强榜上“消失”了。债务压力下，为达到国家对“三道红线”要求，他们不得不收缩拿地，甚至通过降价促销、甩卖资产等方式来改善财务状况。
不管是在某指院还是克而瑞发布的上半年拿地百强榜中，中国恒大均未能上榜，进入榜单的最低门槛是37亿元。这象征着中国恒大2021年上半年在土地市场上几无收获。
去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂，上半年拿地金额也但是74、8亿元，与其前几年高扩储的态势画风变化略大。此外，中南置地、阳光城、雅居乐和佳兆业等房企上半年拿地规模也明显降速。
剖析人士预计，（40%拿地销售比）条文落地后，预计第2批集中供地热度会降低，整体土地溢价率会走低。
房企三道红线有什么含义
房企三道红线是为了限制房地产行业风险的一条条文。
若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。房地产三条红线的具体内容为：剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十，净负债率不超过百分之百，短债比不小于一。
三条红线是针对房地产开发商，要求控制房地产行业的有息债务增长，并设置的三条红线。
中国地产100强三道红线情况是什么?
yanghang和住建部将限制开发商融资的条文，实施以来，银行业金融机构房地产贷款、个人居室贷款集中度稳步降低。
三道红线是针对所有的开发商划出的三个标准，分别为：
1。剔除预收款后的资产负债率大于70%。
2。净负债率大于100%。
3。短债比小于一、
假如有房企全部踩中了这三道红线，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增添。
假如只踩中两道红线，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。
假如只踩中一道红线，那么这样就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%，对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。
绿、黄档安全区房企增多剔预资产负债率仍是老大难，2020年8月住建部、yanghang联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了三道红线，其中包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得超过100%，短债比要大于一、
据中国网地产统计，目前12家试点房企中，除保展、阳光城、绿地未发布年报外，其余9家均发布年报及公布三道红线数据，其中，中海、华润、华侨城3家为均未踩线的绿档房企，万科、融创、碧桂园、新城、中梁5家房企踩中一条安全线至黄档房企。
根据三道红线规定，假如三项指标均不达标，归为红档，有息负债规模不得提升，两项不达标，归为橙档，有息负债规模年增速不得超过5%，一项不达标，归属黄档，有息负债规模年增速不得超10%，三项指标全部达标，归为绿档，有息负债规模年增速不得超过15%。
据中国网地产统计的73家房企三道红线指标中，绿档房企达33家，占比45、21%，黄档房企32家，占比43、84%，橙档房企5家，占比6、85%，红档房企3家，占比4、11%。
消息称yanghang将“三道红线”试点房企商票纳入监控范围
6月30日，据财联社报道，yanghang已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。
早在2020年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档融资管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；短债比小于1倍。
“三道红线”试点房企，分别为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城，这几个试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。
市场有看法认为，目前商票数据暂未被纳入“三道红线”计算指标，不排除未来被纳入计算的可能性。然而，同策研究院研究总监宋红卫则对《投资者网》剖析预示：“商票属于供应链融资范围，这个是国家目前条文支持的方向。未来，从票据属性来看，不会进入三道红线的限制范围，只能是向更为基准化，规范化的方向发展。”
房企商票规模提升
IPG中国首席经济学家柏文喜对《投资者网》预示：“三道红线监管新规大大压缩了房企的债权融资空间，迫使房企利用企业自己一身信用大量开据商业承兑汇票来向产业链上下游进行变相的债权融资，将企业资金链及运营风险向相关企业转移。”
“现在已然显现了不少房企商票违约问题，部分企业的商票存量已经超过2000亿，假如不将之及时纳入监管范围，则有可能致使市场整体信用风险提升与失控，引发宏观经济运行的风险。”柏文喜认为：“这是yanghang将‘三道红线’试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报的主要原因，而且未来整个房企的商票数据或许也会纳入‘三道红线’计算指标。”
什么是商票？商票需基于真实的贸易活动，持票人可持有至到期由承兑人兑付，也可在到期前背书转让或向银行贴现。因为商票具有无因性，最近几年以来融资属性逐渐增强。商票融资主要有商票贴现与质押、民间资本买断、网络票据平台、票据资产证券化、标准化票据五种融资方式。
宋红卫对《投资者网》剖析预示：“房地产商票融资近两年发展勇猛，尤其三道红线之后，因为票据融资可不计入有息债务（票据融资在负债表中计入应付账款、应付票据），所以房企对于商票融资的倾向趋强。”
与此并 且，在宋红卫看来，“因为票据融资具有天然的优势，打比方说门槛低，操作方便，流动性也比较强，并 且，商票融资目前没有纳入监管，不用进入yanghang征信系统，房企商票融资规模已经达到千亿规模以上，同时又呈现快速增长的态势。”
最近几年以来随着融资条文不断收紧，房企商票承兑规模总体上呈井喷式增长。据上海票据交易所统计，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355、74亿元，较2019年增长36、59%，占全国商票承兑总量的9、27%。
对房企作用与影响几何？
最近几年以来，在三道红线、债务到期高峰期来临等压力下，房企纷纷开启了降降负债。从全口径而言，房企负债，既包括有息负债，也包括无息负债，而商票则属于无息负债领域。在房企降负债的过程中，部分房企有息负债有所下降，但无息负债却增添了。安信证券数据显示，2020年末TOP50房企应付票据规模为4013、5亿，同比大增33、8%。
广东省居室条文研究中心首席研究员李宇嘉对《投资者网》预示：“房企降降负债是以无息负债增添为代价的。经常提到的无息负债，就是开发商对上下游供应商的欠款，表此刻与总包结算周期的拉长，并以商业票据的形式，形成对上下游的负债，即经常提到的商业承兑汇票。”
在李宇嘉看来，以商票的形式，拖欠供应商的货款，是部分房企变相的融资形式。这种融资形式，在过去比较少，但近期明显增添，主要原因是三道红线压顶、偿债周期到来。此外，房企在产业链中处于强势地位，形成了对上下游货款和购买服务的拖欠。这种拖欠积累到一定程度的时刻也许会形成三角债、农民工讨薪、工地停工等社会问题。加强商票监管，能够切实降低房企的率，稳定整个行业的水平。
克而瑞证券地产首席剖析师孙杨对《投资者网》表达了一样的看法：“把商票纳入监控后，监管部门对房企的隐性负债要求更高，简单来说，房企开具商票，延后半年或一年的时间去来偿还这笔债务，等同于是再融资，若到期后房企无力兑现，产业链供应商就会出现资金链压力，进而致使整个房地产产业的系统性风险。把商票纳入监控，等同于进一步收紧了房企隐性负债，促进房企融资更加规范，也可以理解为房企进一步降。”
柏文喜认为：“房企商票纳入监控，一方面，房企利用自己一身信用进行债权融资、商票融资等系列活动会受到监管和一定限制，并且也给房企的流动性带来一定压力，反过来，也可以促使房企尽快地将财务指标回归到稳健运行的区间以内。对于一些不能及时调整的房企，也也许会出现暴雷，若债权融资、票据融资受限，那不如就有可能出现商票违约，甚至是银行贷款违约以及信用债违约问题等”。
“将房企商票纳入监控，等同于给房企票据融资带上‘紧箍咒’。”上海中原地产市场剖析师卢文曦对《投资者网》剖析：“‘三道红线’叠加商票监控，房企需要在范围内降，融资或许受限，公司的资金链将主要以自己一身回血为主。”
金融监管日趋完善
6月29日，三棵树（603737、SH）公告称，2021年第1季度，因下游顾客资金周转困难，公司应收票据出现逾期情形，截至2021年3月31日，公司应收票据逾期金额共计5363、72万元。实际上，今年以来，数个房企出现商票未能按期兑付现象。
宋红卫认为，房企商票融资属于非标融资，目前市场不规范，存在中间商虚增额度等现象，亦有房企因此而拒付商票的违约事件，于是，不断规范房企融资，整顿商票市场融资是金融监管核心目标所在。在宋红卫看来，将商票纳入监控，是金融监管部门完善自己视线的事情，并 不是针对房企融资限制。
中原地产首席剖析师张大伟则认为监控商票是打补丁的一个表态，代表着调控严格的趋势。“不过，目前只是进行商票监控，并且不是行业全覆盖、也无红线规定，商票纳入监控对房企有作用与影响，但作用与影响有限。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》预示，商票违约的风险，事实上商品的违约，对于金融市场有很大的冲击，而且对于房企本身亦有许多作用与影响。若不进行整顿，那么商票本身并且容易引起企业的金融风险，最终形成许多负面作用与影响。
严跃进认为，此次商票的监管具有积极意义，充分说明三道红线的监管范围在扩围，预计后续能有几方面改革：第1、商票的规模和运行情况会有较大的监管，成为房企融资端需要关注的内容。第2、部分房企后续发行商票的成本会加大，包括发行利率、贴现率等，进而作用与影响商票使用的成本。第3、房企需要积极梳理内部的融资工具，对于潜在有风险的融资工具应该积极叫停。
面对“三道红线”房企该怎么样降负债破局
近期，“三道红线”推出后迅速受到各大房企的注意和关注，各大媒体争相报道，一时间成了 房地产 行业的一大热点，在各大房企中掀起了一股降负债的热潮，“三道红线”敲响对不同规模以及发展阶段的房企需要加强自己一身财务结构优化，增强抵御系统性金融风险能力的警钟。
三道红线要求具体是什么？即“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“短债比”小于1 。yanghang将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理”。
红线“祭出”后，各家房企降负债将成为今后工作的主旋律。行业专业人士怎样看待房企降负债？贝壳研究院首席剖析师潘浩对和讯 房产 发表了观点。
潘浩提出，归根结底，资产负债率、净负债率和短债比这三个指标，分别从整体、长期、短期三个维度来衡量企业的财务风险，那么房企的应对也需要从这三方面入手。
整体：房企都将“持续优化财务结构”作为发展战略之一
整体看，就是房企资产负债率的讨论，依据贝壳研究院8月第四周对已发布中报房企观察的数据显示，资产结构方面，资产负债率表现分化。发布半年报的47家房企中22家房企资产负债率维持不变或同比下降，占比47%，其余25家房企资产负债水平同比小幅上涨。而全部房企均在业绩报告中将“持续优化财务结构”作为下一步发展战略之一。
潘浩认为，从整体来看房企需要意识到去、降负债是企业进展到一定阶段的必然面临的课题，也符合条文导向，因此调整企业发展战略，“高负债、高、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略。
长期：拆分业务板块上市、合作开发可应对风险
长期看，其实就是针对净负债率指标来谈，净负债率=（有息负债-余额）/净资产，也称净借贷比率。这个指标，可以看出不同企业在风险上的差别。
条文规定，房企的净负债率不得大于100%。从中报表现来看，TOP20房企中，金科、阳光城(000671，股吧)、中南、恒大、融创、绿地的净负债率均超过100%。恒大的净负债率高达266%，绿地第2，达189%。
潘浩提出，其次从长期来看，房企需要控制带息负债规模、增强盈利能力，在前几年部分房企通过高、高周转的模式实现了规模扩张，但因为带息负债规模高、货币资金持有量偏低、利润水平较低，致使企业抗风险能力不足，尤其是面对今年的突发作用与影响，比较容易使得这类企业出现系统性风险，同时连带上游金融企业、下游供应商以及消费者共同面临不确定性。
因此控制负债规模、强化盈利能力成为长期应对风险的举措。此外，拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等也是房企可以采取的长期应对风险的方式。
短期：可控制拿地速度、将短债置换为长债等
短期看，其实就是针对短债比指标来谈，条文规定，踏到这条线的房企的“短债比”小于一、从TOP20房企中报表现来看，30%的房企短债比不合格。恒大达0。26倍、融创是0。47倍。
最后从短期上针对这个指标看，潘浩认为，控制拿地速度、加速销售补充流、将短期债务置换为长期债务，可以某种程度上调整最终的财务数据。
然而，固然可以从某种程度上调整财务指标，但其空间是有限的，转变思路、提升发展质量，是行业长期健康发展的需要。
“三道红线”下的中小房企生存启示录
后yiqing时代，“三道红线”条文的出台给快速发展的 房地产 行业带过来了不小的震动。怎样平衡好扩张和资金之间的难题也成为房企特别是中小房企必须面临的一道难题。
日前，标普信用评级（中国）有限公司（以下简称“标普信评”）发布研究报告认为，假如控制房地产企业有息债务增长的监管规则扩大适用范围，长期来看能够起到好作用的房地产行整体信用风险的下降，但中短期内高房企在资本市场的融资空间将被压缩，存货变现将成其缓和流动性压力的关键。标普信评跟踪的87家样本房企中，同时触碰三条红线的房企占了二十四。1%，完全没有碰线的企业仅占12、6%。
“三道红线”条文高压之下，赴港上市成为中小房企的“救命稻草”。然而，从进程来看，中小房企今年的上市之路并不“平坦”。
数据显示，2020年共有7家里小型房企拿到港股入场券。12月11日早间，大唐集团控股有限公司（02117、HK，以下简称“大唐地产”）于港交所正式挂牌， 开盘 后几一路下挫，最低报每股3、61港元，下跌20。83%，随后快速反弹。截至下午收盘，大唐地产报4、59港元/股，较开盘价4、56港元微涨0。66%。
针对“三道红线”条文下企业发展相关问题，光明房地产集团股份有限公司（600708、SH，以下简称“光明地产(600708，股吧)”）预示，光明地产已经通过加快资金回笼，加强融资和程序管理，保障后续资金周转。12月17日，大发地产相关负责人回应预示，公司当前的战略是比较稳健的，公司始终持有审慎的态度，不拿高价地。此外，公司融资、发债也都是依照正常节奏进行。
上半年21家房企进入“红色档”
今年8月，人民银行、住建部召开房企座谈会，约谈12家房企，明确了资金监测和融资管理规则，即传闻已久的“三道红线”。依据会后媒体报道，上述房地产企业资金监测和融资管理规则主要指的是“三道红线”条文，即“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、短债比小于1倍”，依据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，如房企“三道红线”都触线则为红档。
《中国经营报(博客，微博)》记者日前获取的一份资料显示，2020年上半年末，21家房企同时触碰“三道红线”，被列为红色档房企。其中不少属于高扩张的的中小房企。
具体来看，截至2020年上半年末，三盛控股（集团）有限公司（以下简称“三盛控股”）短债比为0。28，净负债率为504%，扣除预收后的资产负债率为92%。三项指标均处于“红色档”范围内。
三盛控股并不是唯一处于“红色档”范围内的企业。截至2020年上半年末，光明地产短债比为0。48，净负债率为234%，扣除预收后的资产负债率为78%。截至2017年～2019年末以及2020年 4月，港龙中国地产集团有限公司（06968、HK，以下简称“港龙中国”）的资产负债率分别是98、8%、122、1%、172、6%及251、2%。
“最近几年以来房地产企业融资普遍受限，融资环境持续收紧，为保持公司持续、稳健发展所需资金，光明地产已经通过加快资金回笼，加强融资和程序管理，保障后续资金周转，同时为进一步降低企业资金成本。”光明地产方面预示，公司未来将继续以金融创新为抓手，在资本市场中挖掘新的发展动能，探索新的金融模式。截止到今年三季度末，公司经营性净流量已经回正，经营活动产生的流量净额为17、5亿元。
对于中小房企来说，“降”已经刻不容缓。从上坤地产今年10月5日再次递表的数据来看，更新后的招股书中，最亮眼的便是“降”——公司净资产负债率从2017年的684、9%降至2019年的118、8%，到2020年的4月已降至73、8%，适时地位于“三道红线”之外。
就此，上坤地产解释称，这着重是因为最近几年以来公司保留盈利的增长致使权益总额不断增添，此外，计息银行及其他借款减少。
“最近几年以来，上坤地产一直保持较为稳健的财务策略，稳健而健康的发展也将成为上坤未来的关键词。在财务策略上，上坤将密切监控债务水平，改善债务结构及巩固资产负债表管理，寻求偿还部分短期借款及以长期借款来替代，继续密切监控借款的到期情况及管理流动资金水平，来确保拥有充足的流用于偿还债务及满足业务需求。”上坤地产方面预示。
中国指数研究院上海研究总监方颃向记者预示，未来“三道红线”将使得房企梯队阶层固化的趋势更加明显，大房企市场占有率只会继续加大，中小房企翻越阶层向上爬升的难度愈来愈大了。中小房企特别是未上市的，融资渠道较单一，资金实力较弱，同时手上资产规模较小或者优质资产较少，非常难想大企业通过剥离出售资产来改善资金状况，“三道红线”背景下抗风险能力更差。
急谋上市突围
债务压力的另一面是融资难题。在上海中原地产市场剖析师卢文曦看来，当前环境下，中小房企面临的生存环境日益艰难。“大房企融资利率有的甚至未到5个点，小房企的融资要么融未到，要么有的利率则要达到八九个点，有的甚至达到10个点。”
12月11日，大发地产发布公告称，将额外发行于2022年到期8000万美元的优先票据，票面利率为12、375%。所得款项将用于若干现有债务的再融资。此外，10月大发地产额外发行了1、3亿美元、票面利率为12、375%的优先票据。据统计，大发地产今年已发行了5、6亿美元优先票据，其利率均高于11%。
“固然跟央企很低的利率没法比，不过俺们此刻发债的利率也是在逐年下降。此外，境内债和境外债的利率也不一样。”大发地产相关负责人回应预示。
11月26日，港龙中国发布公告预示，拟发行本金总额为1、5亿美元的票据，年利率13、5%。
公开资料显示，三盛控股的融资成本主要包括私人公司、银行贷款、其他借款及关联方贷款所产生的利息。截到现在年上半年，公司加权平均利率为10、83%，去年同期为9、8%。集团账面值约为122、54亿元的存货以及1、二十四亿元的投资物业用作取得银行贷款及其他借款的抵押品。
面对资金压力，中小房企在融资渠道的挑选上瞄准了赴港上市之路。然而，从目前来看，中小房企上市之路并不“平坦”。不完全数据显示，2020年共有7家里小型房企拿到港股入场券。
其中，领地集团、大唐集团控股均系二度闯关成功，而仍在排队的万创国际、三巽控股等房企，多次递表、屡败屡战。面临相继过期的申请材料，这几个中小房企们也常常选择迅速更新招股书。
卢文曦直言，这体现出“三道红线”后房企上市意愿更加强烈，“上市最直接的收入就是获取更加的多资本利益，此外还能为企业提供更加的多的融资可能性。更加的重要的是上市后企业常常会对管理运应机制进一步规范化，提升效率，在资本市场上得到检验并获得投资人的认可，进而拓展融资渠道、降低融资成本”。
然而，即便成功拿到入场券，中小房企们面临的资本之路依然艰难。“对于本身经营状况并不稳定的中小房企来讲，资本市场的态度也许并不友好。资本市场皆为真刀真qiang，拿真金白银出来干的，不会只听你抛概念讲故事。”卢文曦说。
方颃提示，中小房企应未来除了抓回款以外，有几种方式可以应对：打比方说盘活资产优化资源配置，剥离与核心资产关联度较低或亏损的不良项目，项目变现或引入股权投资缓解资金压力；积极筹备上市也属于一种方法。“但上面方法或许是短期内的应急手段，从长期而言还得提升内部精细化管理、产品力和服务打造，以及提前布阵与布局存量市场和轻资产等。”
卢文曦则预示，中小房企first of all要立足本土，“此刻不要贪大求全，一味地要求冲千亿。近日一些时日要调整节奏，在区域范围内做成特色，寻找差别化竞争角逐。此外，要抱团取暖，要跟区域内自己发展规模差不多的房企进行合作，共同分担市场压力。”
“三道红线”后房企普降档 “表外负债”风险犹存
“三道红线”新规的威力正在房企身上显现，至少从房企2020年的财务报表中看似是如此。
据克而瑞统计，从67家已经披露业绩报告重点上市房企的财务情况来看，短期有息负债五年来首次实现同比下降，有超过六成的房企净负债率实现了下降。通过调整优化，2020年末有15家房企成功降至绿档。
这种集体转档的局面没有降低投资者的担忧。市场普遍认为，房企的财报具备较大操作空间，通过表外融资以及非并表项目的方式，房企的真实债务状况能够得到一定程度的藏匿，这正所谓风险点所在。
一名长期投资港股内房股的人士告知21世纪经济报道记者：“作为房地产公司，并不是划了条红线就能调整许多东西的。他们是覆水难收，此刻资金链紧也是必然现象，现实决定了当前的状况。”
积极降档求稳
从行业的整体情况来看，房企的平均负债水平有所改善。
据克而瑞统计，从2020年年报来看，房企通过增大销售回款、推进主体上市等方式增添流入，从而使得行业平均短债比优化10个基点至1、47，短期流动性增强，债务结构优化。房企净负债率同比大幅下降12、5个百分点至66、04%。
“三道红线”对房企还是具有相当的管束力，从房企的表态来看，房企降档的决心的确很大。以龙头房企万科为例，万科董秘朱旭在2020年度业绩推介会上预示，万科有自信年内回归到绿档，并保持在绿档。
万科最终成功转档，依据万科2021年一季报，万科净负债率为15、5%，剔除预收款项的资产负债率为69、5%，持有货币资金1966亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723、7亿元。
万科此前仅踩中一条红线，财务管理也向来稳健，因此成功转为绿档也是投资者预期当中的事件。
但实际上，转档从来不是轻而易举的事情。
一名龙头房企的总部财务部人士李挺用其所在房企的情形剖析称，房企当前“降负债”的招数说起来不外乎是开源和节流，“我们有在分拆上市获取资金，亦有在出售优质资产，并且 还寄希望于薄利多销;此刻还有限制奖金、小幅度裁员。我们此刻连地都拿得很少，就想做点旧改，不过 也就慢慢推。”
但即使如此，最终成效都并不显著。李挺所说的这几个招数，很多踩中“红线”的房企皆在用，但最终红转黄也并 不是普遍情况。
例如富力地产，其从去年开始就积极践行出卖资产、暂缓拿地以及缩减人员的方式来“求生”，但截到现在日，富力地产仍然是三道红线全踩的房企。
中国恒大亦如是。去年开始，中国恒大通过分拆恒大物业上市以及恒大汽车引入多轮战投的方式来降负债，管理层也数次抛出降负债的目标，但截至2020年根，恒大的债务规模依然庞大。
依据公开数据，截至2020年根，恒大的净负债率为153%，剔除预收款后的资产负债率为83、4%，短债比为0。54，依然处于“红色档”。
警惕表外负债
房企的债务规模到底有多大?
不少接受21世纪经济报道记者采访的业界人士一致认为，事实上展现在财务报表的部分无法完整展现全貌，房企通过非控股权益可以轻而易举地调节财务报表，因而即使房企决心很大，但投资者仍然没有办法持乐观的态度。
“这本来就是一个风险点，不过呢是藏起来了。”上述投资港股内房股的人士预示。
华泰固收在一份研究报告中也指出，最近几年以来，房地产企业的表外融资成为企业重要的融资方式的一种，主要原因是因为房企出于降成本、扩规模等因素的考虑，通过项目公司合作开发的现象日趋增多，为表外融资提供了便利条件;此外房企表内融资渠道不畅，被迫选择表外融资。
华泰固收同时强调，表外融资有用且助于房地产企业美化业绩和隐藏负债。
“企业假如通过非并表公司来实现表外融资，象征着企业在财务报表中只剩下长期股权投资的科目，表外公司的率就不会展现在合并财务报表中。假如这部分公司的率高于公司整体，通过出表实现降低公司账面负债率的作用，使得公司表观的率不能真实的反映公司的实际债务负担。”华泰固收称。
一个被投资者引以为戒的例子是禹洲地产，其2020年上半年，公司就已经实现了140。07亿元的收益，全年营收却缩水至104、12亿元，下半年不仅没有任何收入进账，反而少了近40亿元;而归属净利润从2020年上半年的10、19亿元下滑至1、17亿元。
禹洲集团公开的解释是部分盈利较好的联营合营企业未能并表确认收入，致使利润下滑，这种解释部分证明了投资者的疑虑。
正由于这种操作空间的存在，房企更要应该更加具备行动力，驱动自己一身真真正正实现财务健康运营而非通过财务调节的窍门来实现转档。
协纵策略管理集团创始人黄立冲对21世纪经济报道记者剖析称，房地产开发商比较合得来的方式方法是适当降低率、降低发展的速度，降低风险。“实际上真做起来不是那样的轻易，有市场的压力、股价的压力，亦有许多的存量去处理。很多投资方已经尽最大力量避免这种高风险的行业了。”
